マンションの外壁補修を絶対に行うべき理由を紹介
コラム, 外壁タイル調査, 外壁修繕 2021.2.24
マンションの美しい外観は、住み心地だけでなく、資産価値にも直結します。しかし、時間の経過とともに劣化が気になるのではないでしょうか。ここで大事なのが「外壁補修」です。
この記事では、マンションの外壁補修を絶対に行うべき理由を詳しく解説します。
この記事を読んでいただくことで、外壁補修の必要性とそのメリット、さらには適切なタイミングと方法まで、しっかりと把握できるようになります。補修を先延ばしにしていると、後で高額な修繕費が発生するリスクを減らすことができますよ。
マンションの外壁に起こる劣化
マンションの外壁の部位ごとに、どのような劣化が起こるのかお伝えします。
コンクリートの劣化
コンクリートの劣化は、一見するとただの「ひび割れ」として見過ごされがちです。しかし、これが起因で様々な問題が引き起こされることも。
例えば、地震や強風によって建物に歪みが生じたとき、その歪みがクラック（ひび割れ）となります。また、地盤沈下や建物自体の耐久性の不足によっても、ひび割れが生じる可能性があります。
これらのひび割れは、そのまま放置すると建物の構造に重大な影響を及ぼす可能性もあるので、早めの対処が必要です。
外壁塗装の劣化
マンションの外壁塗装も、意外と短い期間で劣化してしまいます。
特に、使用されている塗料は紫外線や雨に弱く、約10〜15年で塗り替えが必要になる場合が多いです。さらに、吹き付けタイルなどの外壁材が使用されている場合、塗膜の剥がれが起きる可能性も。塗膜が剥がれた状態では、外壁の下地がダメージを受けやすく、防水性も低下します。
そのため、防水工事と併せた塗装工事が不可欠です。
外壁材の劣化
外壁用のタイルやシーリング（樹脂製の部材）も、劣化が進むと思わぬリスクが高まります。
特に下層階では、劣化したタイルが地震や強風で剥がれ、人や車に落下する危険性があります。また、シーリングは約5年周期で劣化し、この部分が痩せたり裂けたりすると、外壁材や塗装がまだしっかりしていても、隙間からの雨水浸水が起きてしまいます。
これらを防ぐためには、定期的なメンテナンスが必要です。
マンションの外壁補修を行うべき理由
マンションの外壁補修を行うべき理由について解説していきます。
安全性の問題が生じるため
安全性は、マンションの外壁補修において最も重要な要素の一つです。
外壁が劣化すると、ひび割れや壁材の剥がれなどが発生し、これが放置されると建物自体の安全性に問題が生じます。例えば、ひび割れから雨水が浸入すると、建物の鉄骨が錆びる可能性があります。さらに、強風や地震で壁材が剥がれ落ちる危険性も考えられます。
このようなリスクを避けるためにも、定期的な外壁補修が不可欠です。
外壁補修せずに放置するとどうなる？
耐久性の低下
外壁を放置すると、その耐久性が大きく低下します。
劣化が進むと、コンクリートや外壁塗装の品質が落ち、最終的には全体的な建物の寿命が縮む可能性が高いです。特に、地盤沈下や自然災害による影響が大きくなり、それが修繕費用の増加につながります。
耐久性が低下すると、長期的に見ても修繕の回数が増え、それだけ費用も増大します。
美観の低下
外壁の劣化が進むと、マンション自体の美観も低下します。
色褪せや汚れが目立ち、それがマンションの資産価値にも影響を与えます。美観が低下することで、住民自身の心地よさや満足度も下がる可能性があります。また、外観の印象は近隣との関係やマンションの評価にも影響するため、早めの外壁補修が推奨されます。
防水機能の低下
外壁が劣化すると、その防水機能も低下します。
外壁材や塗装が剥がれたり、ひび割れが生じることで、雨水が浸入しやすくなるのです。このような状態が続くと、内壁や床にも湿気がこもり、カビやダニの発生が促される可能性があります。防水機能が不十分になると、健康面でもリスクが高まるため、早めの補修が必要です。
マンションの外壁補修の種類
マンションの外壁補修には、下記の3つの種類があります。
外壁塗装
マンションの外壁を塗装する際は、およそ10年から15年のサイクルで行うのが一般的です。
塗り替え作業に取り掛かる前には、まず外壁の表面をしっかりと掃除します。これに続いて、ケレンと呼ばれる下地処理を施し、外壁素材の状態をチェックします。損傷や劣化が見られる場合は、その部分を先に修繕してから塗装を行います。
このようにして、美観を保ちつつ、建物の耐久性と防水性を高めることが可能です。
タイルの張り替え
タイル張りの外壁も時間が経つと劣化が進みます。欠けたタイル、浮いているタイル、ひび割れなどが見られる場合、それは補修が必要なサインです。
状態が悪いと判断された場合は、タイルを一部張り替えることで問題を解決します。それほど深刻でない場合でも、浮いているタイルを固定したり、今後の劣化を防ぐための処置が施されます。
外壁洗浄
外壁洗浄は、マンションの美観を保つだけでなく、建物を長持ちさせる役割も果たします。
外壁の材質（タイル、モルタル、サイディング等）に合わせて、高圧洗浄や薬液洗浄といった方法が選ばれます。洗浄作業の後は、防水性を高めるために特定の薬剤でコーティングを施すこともあります。
これにより、外壁が新品のように見えるだけでなく、劣化の進行を遅らせることができます。
マンションの外壁点検義務について
マンションにおいて外壁点検が必須であることは、建築基準法第12条で定められています。
この法律に基づく定期報告制度の調査項目は、特定建築物、建築設備、防火設備、昇降機など、4つの大きなカテゴリーに分かれています。これによって建物が劣化していないか、また法的な規定に反していないかを確認します。
対象となる建物は地域によって異なることがありますが、一般的にはマンション、病院、診療所、福祉施設、美術館、百貨店、飲食店などが含まれます。
調査資格保有者にて調査を行い報告書が特定行政庁に提出され、問題がなければ報告が完了する形となります。
マンションにおいては、特定建築物に関する定期調査は3年に1回、建築設備と防火設備に関する定期検査は毎年1回が義務付けられています。
マンションの外壁補修にかかる費用は？
マンションの外壁補修費用の目安
国土交通省の調査によると、マンションの外壁塗装にかかる費用は、一戸当たり約12.9万円から21.6万円が一般的です。
ただしこの金額は単なる指標であり、実際の費用はマンションの規模や使用する塗料の種類によって大きく変動する可能性があります。
例えば、高級塗料を使ったり、特殊な技術が必要な場合は、当然費用も上がるでしょう。逆に、小規模なマンションや、特に高品質な塗料が必要ない場合は、費用を下げる余地もあります。ですから、具体的な見積もりを取ることが大切です。
マンションの外壁補修費用を抑える方法
外壁補修の際、意外と費用がかかるのが足場の設置です。
この足場代を削減できる方法として「ロープアクセス」があります。ロープアクセスは、専門の技術を持つ作業員がロープを使って高所での作業を行う方法です。この方式を採用することで、足場を設置する必要がなく、その分、費用を大幅に削減することが可能です。
しかし、ロープアクセスには作業員のスキルが求められるため、その点も考慮する必要があります。安全性とコスト、作業の品質をしっかりと天秤にかけ、最適な方法を選びましょう。
そして、複数の業者から見積もりを取ることで、さらにコストパフォーマンスの良い選択ができる可能性が高まります。
ロープアクセスとは？ マンションの外壁補修ならロープアクセスのユニースにお任せ
ロープアクセスは低コスト、短い工期、高い安全性と、多くの面で優れた選択肢となります。その魅力について、詳しく解説していきます。
ロープアクセスの魅力
低コスト
ロープアクセスは、そのコストパフォーマンスに大きな魅力があります。
特に、仮設足場や高所作業車を用意する必要がないため、その分の費用を大いに節約できます。打診調査や修繕作業においても、同様の理由で費用が抑えられるため、予算に制約がある場合でも安心です。
この低コストが、特にビルやマンションの管理者にとっては、非常に魅力的な選択肢となっています。
短い工期
次に挙げられるのが、工期の短縮です。
足場の設置や撤去に要する時間がゼロになるため、その分、作業がスピーディに進行します。専門の技術を有する作業員がロープを使用して高所で効率よく作業を行うので、期間を更に短縮することができます。
住民にとっても生活への影響が少なくて済むため、多くの場合でロープアクセスが選ばれています。
安全性も高い
ロープアクセスは、安全性も高いです。
専門訓練を受けた作業員が行うため、高所作業でも事故のリスクが低く、安全に作業が進行します。実際に、欧米ではこの安全性が高く評価され、多くの場面で採用されています。
日本でも大手建設会社や公共プロジェクトでの導入が進んでおり、作業員自身の安全を確保しながら、高品質な作業が行えると評価されています。
マンションの外壁補修ならユニースにお任せください
ユニースが提供するロープアクセスサービスは、高速でコストも抑えられる上に、安全性も高いです。
技術に長けた専門家が厳格な訓練を受け、高品質な調査と補修を提供します。さらに、我々はお客様に合わせた、緻密なアドバイスや詳細な報告書もご用意しています。
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