マンション・ビルの外壁タイル調査
外壁タイル調査でこんなお悩みありませんか？
- ✓ できれば安く納めたい
- ✓ 修繕を前提に進めるから正確な報告書が欲しい
- ✓ 裁判調停資料としての調査をしたい
正確で素早い外壁タイル調査を低コストで行います
外壁・タイル調査報告書は、マンション、ビルの修繕・補修の工期・費用に直結する重要な書類です。
弊社は打診調査を中心に幅広い調査が可能で、安心していただける報告書を提出します。
ユニースの報告書は、外壁タイルの打診調査や補修工事のお見積書作成にも使用できるデータを記載しており、工事関係業者様からもご好評いただいており、外壁、タイルの劣化部の位置、劣化で修繕が必要な箇所の総数・メーター数、集計評価などをリストアップしてまとめ、わかりやすくご報告します。
工事見積書の精度もグッとあがり、管理組合様やお客様の安心感もアップします！
弊社にご依頼をいただくお客様とは？
定期的な計画修繕に向けた事前建物調査、10年に一度の特殊建築物定期調査のご依頼承ります。建物からのタイル落下などの実害が起こったとき、トラブルの際も、現場に駆け付けますので、ご連絡ください！
特定建築物法による10年に1度の調査
建築基準法施行規則の一部改正に伴う、10年に一度の特殊建築物定期調査・建築設備定期検査で必要な外壁タイルの打診調査を数多く承っております。調査対象は一般のマンションやアパートだけでなく、タワーマンションなどの大規模な建築物も打診タイル調査を行っております。特にタワーマンションの上層部では普段目に付くことも無いため、定期的に調査を行わなければ、タイルだけでなくその他の劣化状況も把握することができません。弊社では外壁タイルと一緒にその他のベントキャップや竪樋などの設備も併せて調査を行っておりますので、ご依頼主様が気になっているところ全てを調査することが可能です。
大規模修繕補修前の事前調査
修繕を見越しての調査を行う場合、タイルだけでなくその他の設備機器にも配慮が必要になります。外付けのエアコンの固定具はさびていないか。竪樋は外れていないか、破損していないかといったところまできめ細かいチェックが必要です。このチェックが漏れてしまうといざ施工が始まった際に、当初のお見積りを超えた金額を提示される可能性が出てきます。そうならないためにも正確な調査を行う会社に外壁の調査依頼をしましょう。
裁判調停資料の作成
近年、建設関係のコンサルタント様からの調査依頼が増加しています。
築浅なのに頻繁にタイル落下や欠損が見られる、いわゆる初期施工不良の疑いがある建物の調査依頼です。管理組合様が、建設・施工業者との話し合いの際に使用される調査資料の作成も承ります。このようなケースでは、図面や建物の外壁写真、調査報告書が、調停・裁判資料となることもあります。報告書のご不明点・見直しなどのアフターケアも対応いたしますので、ご安心ください。
補修工事に着工したら、工事費用が大幅アップして困ったことはありませんか？
通常、工事の見積りの段階では、工事会社の経験や前例を元に予想した数値を使います。建物築年数・調査履歴などのデータから想定し、補修箇所は、外壁の総面積の何パーセントと概算します。
総工事費用がわかるのは、業者が現場に入って足場を組んで着工してからです。当初の想定や予算以上の大規模補修になってしまうこともあり、管理組合様やお客様が驚かれることもしばしばです。
管理組合様にも、工事業者様にも喜んでいただける、精度と信頼性の高い調査で、報告書を作成します。
外壁のタイル調査方法
ロープアクセスによる打診調査
打診調査で、外壁下地とタイルがしっかり接合されているかを検証します。ハンマー打診棒を使って外壁タイルを一枚一枚たたき、タイルごとの音の違いから判断します。タイルが外壁下地と十分に接合していない状態を、「浮き」と呼びます。一般的に、外壁は、コンクリート、下地、タイルの3層構造になります。「陶片（タイル）浮き」下地から浮いている状態か、「モルタル浮き」下地自体がコンクリートから浮いてる状態なのかも、音から分かります。
陶片浮きなのか、モルタル浮きなのかによって、この後の補修工程は変わります。陶片浮きの場合は、目地に穴を開けて樹脂注入し、ステンレス製のねじ切り、ピンを打ちます。モルタル浮きの場合は、タイルの中心に穴開けて樹脂注入、タイル1枚1枚にピンを打ち、そこへ化粧キャップを使って固定させます。したがって、調査結果によって補修の工期や費用が変わります。
ユニースはロープアクセスでの調査・補修・改修に力を入れています。従来の外壁の調査、修復・補修作業などは、必ず足場を組む必要がありましたが、ロープアクセス（無足場工法）を使うことにより、足場を組むよりも、早く、確実に調査を完了できる場合もあります。
また、ユニースでは、打診調査をご依頼いただいた際に、各フロアのシーリングもさりげなく確認しています。これは「ここまでやるのが、外壁タイルの打診調査」という職人気質によるものです。視認でシーリングの収縮ねじなどを確認、抜き取り調査でシーリングの状態を写真で撮影します。調査報告書にこの写真もお付けしています。
シーリングに劣化部分や難がありそうな場合は、お客様に早めにお伝えいたします。ご依頼があれば、詳細なシーリング調査も実施します。
引っ張り試験
引っ張り試験は、打診調査で浮きが確認されなかった、タイルが正常に接合されている箇所で実施します。タイルを専用の機械で引きはがすことで、タイルの貼りつき強度を調べます。実際の外壁をコンクリート層までカットして、目地もグラインダーで切り離します。専用機械のアタッチメントをタイルにつけ、万力のように回転させてトルクをかけることで、タイルをコンクリート壁から引きはがします。この時の強度を計測してタイルの付着率を算出します。
タイルがコンクリート壁に正常に接合しているかを確認する大切な試験ですので、外壁タイル調査と一緒にご依頼いただくケースが多いのですが、引っ張り試験のみのご依頼も承っております。
シーリング調査
そもそもシーリングとは、タイルとタイルの間に打設されているもので、タイル同士の間接材としての役割をもっています。タイルを直接繋いでしまうと、その間から雨水の侵入を許してしまうので、そうならない為にもシーリングが必要になってきます。シーリングの深度調査は、外壁に付着しているシーリングの外観のみではなく、シーリング自体に針を刺して深さを計測しご報告します（シーリングの深さには合格基準があります）。シーリングの幅も、正常に一定の間隔で打たれているか、実際にスケール当てて検査します。
シーリングの打診調査も同時に行っています。陶片浮きはなくても、内部に水分が入って膨張していたり、防水塗膜層自体が浮いているケースなどを発見することができます。打診によって劣化状況の判断ができるため、必要な補修工法を想定することができます。触診で硬さも確認します。シーリングは経年劣化で硬くなるため、ひび割れの原因にもなります。
クラック幅調査
クラックとは外壁のひび割れのことです。地震や経年劣化によってクラックが発生してしまうのですが、これを放置をしておくと雨漏りが発生してしまうので補修前の調査が必要になります。打診調査の実施前に、目視でタイルの不具合・ひび割れの有無を確認しています。目視でこのようなタイルの劣化が見つかった場合は、クラックスケールや専用のメジャー（ものさし）を使用して、劣化状態を数値化して報告します。
調査で使用する足場の種類
ユニースは無足場工法による外壁調査を行っております。無足場工法とは足場を組まずに高所で作業をする工法のことです。狭い敷地や複雑な形状の建物にも対応でき、器具や装備の安全性も上がっていることから、近年は外壁調査の際に無足場工法を希望するオーナー様も増えております。無足場工法には以下の種類があります。
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ブランコ
旧来のロープアクセスのことで日本独自の呼称です。ブランコ型の器具に座り安全帯を装着してロープ作業をします。現在のロープアクセスと比較すると、器具や装備の安全性が不十分なので、いまではほとんどブランコ工法は行われておりません。
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高所作業車
上昇、下降ができる作業床を搭載した高所作業をするための車両です。移動性に優れているので作業場所の微調整が可能です。高さに制限があるので高層ビルには不向きですが、壁面だけではなく天井作業にも対応できるという利点があります。
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ロープアクセス
クライミングの技術を応用発展させた工法で、欧米では認知度も高く広く流通しています。屋上などに設置した吊元からロープを垂らし、フルハーネスで装備した人（職人）がロープにぶる下がりながら外壁をつたって作業をします。ブランコ型の器具に座り、さらにフルハーネス装備で作業を行うので安全性は非常に高いです。
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ゴンドラ
ゴンドラとは屋上面からワイヤロープでゴンドラを吊り下げ、そこに人が入り作業をする工法です。昇降はゴンドラ内に備えられた専用の巻上機（エンドレスワインダー）で行います。器具の設置に多少の手間と時間を要します。
外壁タイル調査報告書もお客様のご要望に合わせて作成可能です
弊社は従来より調査に関するお問い合わせをいただいており、様々な企業様のご要望する報告書の作成を行ってきました。御用自体は多岐に渡りっており、その分我々も報告書のフォーマットの幅を広げております。外壁タイル調査の報告書の作成は弊社が積み上げてきたノウハウがありますので、そのまま補修を行う会社にお渡しできるようにも作成しています。その他にも法定調書のための作成なども行っておりお客様のご要望に合わせて作成することが可能です。是非、調査会社にお悩みの方は株式会社ユニースへお問い合わせ下さい。
外壁タイル調査の料金表
“ロープ仮設費”とは
ロープアクセスに必要な器具や装備の減価償却費と実作業の前の様々な準備作業にかかる費用です。
“外壁調査費”とは
調査時の人件費です。打診調査であれば打診や不具合箇所をマスキングする作業があり、引っ張り検査であればタイルを引っ張って剥がす作業が発生します。
“報告書作成費”とは
調査結果をまとめて報告書を作成する費用です。これをもとに大規模修繕計画や補修計画などをたてます。また、平成20年の建築基準法の改正により10年ごとの定期的な外壁全面診断が義務付けられたので、調査結果を役所や自治体に提出するためにも報告書は使用されます。
外壁調査トピックス
赤外線調査と打診調査の違いとは?
昨今ではドローンによる赤外線調査があります。温度差でタイルの「浮き」を診断する方法です。様々な観点で打診調査と赤外線調査を比較した時の向き不向きをご紹介します。
| 打診調査 | 赤外線調査 | |
|---|---|---|
| コスト | ー | ー |
| 精度 | ○ | △ |
| 適応範囲 | ○ | △ |
| スピード | ○ | △ |
コスト
赤外線調査と打診調査ではそれぞれの理由により、どちらのコスパが良いかは一概には言えません。
例えば赤外線調査であれば、ドローンの操作にかかる費用であったり、操作時のトラブルを考えた保険費用などのためです。
精度
赤外線は天候や気温、立地条件などにより温度差の判定が左右されやすく、異なる調査結果になる可能性もあります。
打診調査は経験と実績のある調査員がタイルを一枚一枚直接、視診・聴診して行っています。タイルの「浮き」を見逃す確率が明らかに減るという点では、打診調査の方が赤外線調査より精度が上です。
適応範囲
赤外線調査を行うにあたり、ドローンではその土地ごとの条例などにより、飛行できる範囲やそもそも飛行許可が降りない場合があります。具体的には、飛行させたい場所の近くに電車が走行している場合、付近の高架下や周辺に飛ばすことはできません。そのため、多くは戸建の調査などに有効です。また、雨天時や気温が低い気候では温度差が測れない為、調査の精度を欠く場合があります。
打診調査の場合、弊社ではロープアクセスによって行います。ロープの支点を屋上に用意できる場所が必要です。戸建の場合、ロープの支点を屋根の上に用意できない可能性が高いため、調査に不向きです。その代わり、ビルやマンションなどの調査に有効です。
スピード
赤外線調査はドローンを飛ばせば、戸建では15分もかからないと言われ、高層ビルなどでも迅速に終わらせることが可能です。そのため、「今回は外壁の調査のみを行いたい」という考えであれば、赤外線調査が有効と言えます。
打診調査の場合は調査期間に1日は必要です。ただし、「修繕も見込んで外壁の調査を行いたい」という考えであれば、打診調査は修繕計画にも大いに利用できるため、有効と言えます。
修繕計画を見込んでの外壁調査に打診調査が有効な理由とは？
一般的な打診調査では、チェック時のマーキングにはテープを貼ります。そして調査報告書への書き込みが終わればそのテープは剥がしていくという仕様です。
一方で修繕計画を見込んだ打診調査の場合はマーキングには直接マジックペンなどで書き込んでいきます。問題のあるタイルの上に詳細を直接書き込んでいくという仕様です。詳細の内容も、「浮き」なのか、「ヒビ割れ」なのかだけでなく、モルタルを注入するべきなのか、タイルの張り替えるべきなのかといった指示も書き込めます。これも調査員自らが行うからこそ出来る打診調査のメリットです。
打診調査に適した外壁の種類
打診調査が適している外壁は基本的にタイル張りと湿式の石張りの2つです。
石張りの外壁には乾式と湿式という工法があります。湿式は石の内側に漆喰やモルタルなどを埋めてつなぎ留める工法です。乾式は、石の内側が空洞となっていて、その内側から金具で吊り下げたり、引っ張ったりして留める工法です。そのため、元から中が空洞の乾式の石張りは打診調査の意味がありません。
他の素材を使った建物の外壁での調査はしなくて良いのかと疑問に思う方もいるかもしれません。しかし、法令上も10年に1度の外壁点検を求めているのは、今のところはタイルと石材によるものです。そのため、この2種以外の建材による外壁の点検は、現段階では必要性に駆られることはありません。
ご利用の流れ
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ヒアリング
お客様から調査目的や調査内容をお聞きします。気になるところ、心配なところ、重点的に調べてほしいところなど、お気軽に何でもお話下さい。
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現地調査
ヒアリングした内容をもとに実際に調査を行う建物を見に行きます。現地調査は最短で当日伺うこともできますので、お急ぎの場合は遠慮なくその旨をお伝え下さい。
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見積作成
現地調査で得られた情報をもとに必要作業を割り出し、見積もりを作成します。調査方法や調査内容の詳細はお客様と相談しながら決めていきます。調査計画や所要日数もお伝えします。
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契約
提出した見積もりを確認の上、納得いただければ契約となります。契約の際には調査日時も決め、当日の段取りや調査の流れなどもご説明いたします。見積もりに関してご不明点や疑問点などありましたら遠慮なくお聞き下さい。
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調査
決めた日時に現地へ伺い、外壁調査を行います。居住者のストレスにならないように細心の注意を払って迅速に調査を進めます。
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報告書作成
調査結果を細かく報告書に記載します。不具合が確認できた箇所に関しては写真とともにその旨を記載します。見やすさ、分かりやすさを重視して、パッと見ただけで全体がわかるような報告書を作成しています。
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お支払い
全ての調査と報告書の作成が終わった時点で請求書を発行し、お支払いとなります。見積もりから大幅に変更されるようなことはほとんどありません。
よくあるご質問
- どんな建物の外壁でも調査はできるのですか？
- できます。外壁調査の方法は多様化しており、建物の形状や立地条件、周辺環境などを考慮し最適な方法を選んで調査を行います。
- 騒音は発生しますか？
- ロープアクセスのような無足場工法では、仮設足場を組む際に発生する騒音はありません。しかし打診調査の際のタイルを叩く音は発生します。大きな音ではありませんが生活音ではないので、多少いつもと違う音が聞こえる程度です。
- 費用はどのくらいかかるのですか？
- ユニースでは原則として300円/１平米で外壁調査を行っております。建物の形状や作業内容によっては例外もありますので、まずはお問い合わせください
