ビルの補修をしたい!ビルに合った業者を選ぶ方法は!?

   

コラム, 外壁修繕

こんにちは、東京都を拠点として活躍する株式会社ユニースです。実は建物の補修やメンテナンスは、建物の種類や形状、立地によって依頼に適した業者があります。今回はその業者の選び方やメリット・デメリットなどを解説していきます。

■業者の選び方は?

違いを比較する画像
【戸建て住宅の場合】
足場を仮設する工事を行う業者が向いています。また、建物の外壁は紫外線、雨風、潮風などで劣化する理由が様々です。劣化具合は地元の気候風土に詳しい地元の補修業者に任せましょう。
【ビル・マンションの場合】
足場を仮設する工事を行う業者が主流ですが、場合によってはロープアクセスでの無足場工法で工事を行う業者の方が向いている場合があります。

決める基準は工事の程度によって違います。大掛かりな補修、いわゆる全体補修や全体塗装といった工事の場合は足場を仮設する工事が向いています。

一方で、部分的な補修、いわゆる雨漏りや部分的なタイル張り替え、点検調査などであれば、ロープアクセスでの無足場工法が向いています。

■足場仮設工法と無足場工法での工事の各比較


足場仮設での工事と、ロープアクセスでの無足場工法では、メリットとデメリットやコストパフォーマンスの良し悪しが状況に応じて異なります。

【足場仮設が適する建物】
複雑な形状のビルや、横に大きい3階建てのマンションなどが適しています。

さらに、全体的な外壁塗装やタイル張り替え、シーリングの打ち替えなどを必要とする場合は足場仮設による工事が適しています。

ただし、部分的な補修や点検で十分な場合、足場仮設をするのはコストパフォーマンスが悪いと考えて良いでしょう。

【ロープアクセスが適する建物】
単純な形状のビルや、真四角に近いようなビル、また、縦に大きい高層ビルやマンションなどが適しています。

さらに、ロープアクセスは隣接したビルとの隙間が1mほどしかないビルでも施工が行えるため、建物同士の距離が近いビル群の中の建物にも最適です。

また、雨漏りやタイルの剥落、部分塗装といった一部の補修にもロープアクセスが抜群です。コストパフォーマンスの面において、足場を仮設するより、大きく優れています。

ただし、全体塗装をはじめとする全体補修を考えるのであれば、コストパフォーマンスは足場を仮設した場合ほどではありませんが、劣ります。しかし、部分的な塗装であれば、飛散防止シートを同様に用いて、施工を行うことが可能です。

■ビルの外壁ごとの補修タイミングは?

ビルメンテナンスイメージ画像
ビルやマンションの外壁はどれも同じとは限りません。塗装であったり、タイル張りであったり、最近ではパネル張りなどもあります。外壁の種類ごとに補修のタイミングや劣化の傾向を見ていきましょう。

1、塗装
外壁塗装は塗料の種類によって塗り替えのタイミングが異なります。高級な塗料を用いて、対抗性があれば長くて15年は保ちます。短いのであれば5年ですが、劣化しやすい環境下であることも関係してくるので、現実的には、10〜15年ほどが塗り替えのタイミングです。

【塗装の劣化傾向】
まず、塗料の劣化は紫外線や雨風、塩分や気温差などによって引き起こされます。

結果、色褪せ、浮き上がり、ヒビ割れ、剥がれ落ち、チョーキングなどが起こります。

塗り替えを行わなかった場合、浮き上がりやヒビ割れなどに雨水が浸食し、建物のコンクリート材や鉄骨部分を腐食し、壁の耐久性が脆くなります。するとコンクリート材の壁自体にヒビが入ったり、雨漏りが始まったり、地震が起きた時に崩落しやすくなります。

2、タイル
ビルやマンション外壁の多くはタイルになります。外壁タイルには長持ちする種類や条件があるものの、およそ10年がメンテナンスのタイミングです。なぜならビルやマンションの外壁に使われるタイルの場合、法令により10年に一回、点検をしなくてはいけないからです。

点検時、特に不具合が無ければ良いのですが、最初の施工が良くない、または立地条件が良く無ければ、経年劣化が早く訪れます。そのため、外壁タイルは10年に一度の調査で劣化が進行しているケースがほとんどです。

こういった面からも、10年は外壁タイルのメンテナンス時期として良い節目となります。

【タイルの劣化傾向】
タイル自体のヒビ割れ、浮き(タイル下のコンクリートに含まれる可溶性物質が雨水などで流れ落ち、空洞化している状態)、エフロレッセンス(タイル下のコンクリートに含まれる可溶性物質が水分と共にヒビ割れ部などを通って表面に析出した汚れ)、剥がれ落ち、目地の劣化、目地の痩せ、カビや藻の発生などです。

特に目地は、地震の際にクッションの役割を果たしており、壁が崩落するリスクを軽減する役目を持っています。目地が痩せるとクッションの役割が無くなり、地震が来た時の衝撃を建物が大きく受けてしまうので注意が必要です。

3、パネル
意匠を凝らしたビルやマンションとして、金属板やALC板(縦長の軽量基本コンクリート)などのパネルを用いた外壁もあります。メンテナンスのタイミングとしては、こちらも10年に一度の点検とセットがお勧めです。

基本的に、金属パネルは金属の風合いをあえて残すために、また、一般的な外壁塗料で上から塗り潰すとチープな風合いになってしまうため、メンテナンスを必要としない場合があります。ただし、見栄えを考えたり、金属自体の保護を考えた時に、金属板に映える保護塗装を用いることは可能です。

基本的に塗装が有効なのは、コンクリートか、ALC板です。

【パネルの劣化傾向】
金属系であれば、錆び、光沢の逸失、褪色などです。ALC板であれば、コンクリート性なので雨風による腐食、風化、カビや藻の発生による内部腐食、ヒビ割れなどです。

■ユニースの強み


弊社、ユニースの強みはロープアクセスによる点検調査からの外壁工事です。特に、タイル地の外壁では抜群の効果を発揮します。

【効率性の高い点検】
タイルの点検は足場を組んで行うと、場合によっては非効率です。タイル外壁は本来、丈夫なものなので、大掛かりな点検に対してたった数枚しか補修箇所が見つからなかった場合、工期や費用が高くつくことになります。

一方、ロープアクセスであれば、屋上から一本につき1人ずつ、縦横無尽に移動しながら行うので、足場を組んだ場合と比較してより丁寧に、迅速に、効率良く点検を行うことが可能です。

【把握度の高い点検】
点検の際も細かく修復箇所を記した野帳をお客様にも一見して理解しやすいデータとして作成し提出いたします。

例えば、タイルの浮き、ヒビ割れ、シール(目地)の不具合、エフロレッセンスなどの状態ごとに状況を記載し、その現象を全て写真に収め、より把握しやすい報告書といった仕様です。

お客様のオーダーに合わせた報告書も作成可能ですので、ご遠慮なくお申し付けください。

【ロープでの調査なら無料】
弊社はお客様に高い調査能力を信頼していただき、着実な施工に繋げたいからこそ、ロープアクセスでの調査費用は無料で行っております。

法令上では、10年に1度の点検さえ行えばビルやマンションの外壁修復は済んだも同然という認識のお客様も少なくありません。しかし、誠実なメンテナンスを行って欲しい、かつ、綿密で把握度の高い調査報告書を提出できる自負が弊社にあるからこそ、その報告結果をもとに、本来の修復に繋げてもらえればという考えからです。

お客様の建物を少しでも長く保たせたいという願いを弊社は全力で尽力いたします。どうぞまずは弊社に点検をご相談ください。