【必見】タワーマンションの雨漏りの費用感と流れを基礎知識と共にご紹介
コラム, 雨漏り 2022.3.23
東京都北区赤羽を中心に、ロープアクセスでの調査・補修・改修工事を手がける株式会社ユニースです。
本日は、弊社が今まで手がけてきた補修工事の例の中より「タワーマンションでの雨漏り」に対して弊社が行った補修工事の1つを抜粋し、その工事概要をお知らせしていきたいと思います。
また、補修工事のご説明の中で、お客様が実際にご依頼をされる際に考えておいてほしいポイントや、雨漏りの原因、そして費用感に関してもお知らせしていきたいと思いますので、今タワーマンションの雨漏りに悩まされている方は是非1度ご一読ください。
そもそも高層タワーマンションはどの様な構造をしているの？
60メートル以上の高さになるタワーマンションは安全上必要な構造を有したうえで、国土交通大臣の認定を受けることが義務付けられています。
2016年に国土交通省より、南海トラフ地震による長周期地震動への対策強化について関係団体あてに通知が出されました。南海トラフ沿いの対象地域内でタワーマンションを含む超高層建築物を新築する際に大臣認定の運用が強化され、既存の建物も必要に応じた補強等が促されるようになりました。
建築会社においても長周期地震動の存在は認識されており、地震研究の成果を耐震構造の技術開発に活かすべく、継続的に研究が行われています。
【国土交通省 建築基準法 第二十条】
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO201.html
【国土交通省 超高層建築物等における南海トラフ沿いの巨大地震による長周期地震動への対策について】
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_fr_000080.html
（引用・参照：【アットホーム】新築マンション・分譲マンション購入情報）
耐震構造
耐震構造とは、建築物が地震に耐えられる強さで造られている構造体のことを指します。建物を支える構造部分に、頑丈な柱・梁（はり）・壁などが使われています。この構造は、地震の揺れを抑えたり、その力を吸収したりして、建物に直接揺れが伝わらないようになっている制振構造や免震構造とは違い、揺れをそのまま受け止めるタイプです。
特徴として、揺れの影響が他の構造よりも出やすくなってしまう点が挙げられます。メリットとして、グレードに応じた経済的なコスト設定が可能な部分です。というのも、バランス良く壁を設置することで、コストを抑えることができるからです。
ただし、揺れが大きく伝わるため、地震の規模によっては修復作業が必要になります。耐震構造は主に「建物の倒壊を防ぐ」ことを目的として作られている構造を指します。
制振構造
制振構造とは、建物骨組みに取付けたダンパーなどの制振装置により、地震エネルギーを吸収することによって建物の揺れを小さくし、耐震安全性の向上を図る構造を指します。
一般的に、耐震性が耐震構造より優れているので、風揺れ対策などを目的に採用されることも多いです。主に高層のタワーマンションに向いている構造体として知られています。耐震構造と同様に、高層階で揺れが大きくなる層間変形は大きくなりますが、耐震構造よりは抑えられます。
免震構造などと比較して経済的に高い耐震性能が得られる（コストパフォーマンスが良い）ことから、超高層のタワーマンションでも採用されることの多い構造です。
免震構造
免震構造とは、地面の上に積層ゴムなどの免震装置を設置することで、地震の振動を吸収し建物に揺れが伝わりづらくする構造のことです。免震装置があることで、地震発生時には地面と建物が切り離されます。建物が直接受ける影響が減るので、揺れも低減される特徴を持っています。
免震構造は、地震の時の揺れを通常の3分の1まで軽減することができるとされています。
また、建物内の揺れが抑えられることによって、室内の家具や設備配管の破損、転倒の危険が減るメリットもあります。ただ、免震構造の場合、他の構造よりも建築費用は高めになります。
なぜプレキャストコンクリートで高層タワーマンションは作られるの？
プレキャスト工法とは、マンションの壁などを構成するコンクリート部材をあらかじめ運搬可能な大きさで作っておき、建設現場まで部材を運んで組み立てる工法のことです。
タワーマンションをはじめ、プレキャストコンクリート工法は超高層ビルの外壁などに採用されることが多いです。
プレキャストコンクリート工法のメリット1. 工期の短縮化
プレキャスト工法は、現場での基礎工事と同時に工場で壁や床などの部材を生産し、現場で組み立てるだけで終わります。天候などにも左右されず、計画通りの工事が進めやすいこともあり、大幅な工期の短縮が可能です。
また、設計時の構造計算や構造審査が簡略化されることもあり、設計にかかる期間の短縮化も合わせて可能になります。
そのためプレキャスト工法の場合、従来の工法に比べると約3分の2の工期で終えることができます。
プレキャストコンクリート工法のメリット2. 作業員不足に対応可能
プレキャスト工法は現場で部材を組み立てるだけなので、現場で型枠や鉄筋をセットする作業やコンクリートの打設は必要ありません。そのため、より少ない作業員で工事を進めることができ、近年の社会問題化しつつある作業員不足に対しても比較的無理なく工事が進められます。
プレキャストコンクリート工法のメリット3. 環境にもやさしい
プレキャスト工法の場合、型枠の再利用が可能なため、大量の産業廃棄物が排出されません。
従来の工法では、建設するたびに型枠を作って廃棄していました。そのため、大量のゴミやほこりが発生していましたが、プレキャスト工法は工場で繰り返し同じ型枠で作業可能です。工事現場周辺の環境に配慮した工事が可能です。
作業現場での騒音や振動も低減することができるので、周辺の住民へ気配りもできます。
“雨漏り”だが原因は雨じゃない？タワーマンションベランダの水漏れ原因
先日弊社が施工したタワーマンションでは「各お部屋のベランダの天井より『雨漏り』が散見される」とのことでご依頼を受けました。
実際に現場調査を行ってわかったことは、
実は”雨漏り”だと思われていたものは、”雨水”でなく各階上の方がご使用になられている「エアコンの排水」が原因であったということです。
それではなぜ、エアコンの排水が階下に流れてきてしまったのか、実は、ここには高層マンション”ならでは”の原因があったのです。
具体的には、高層マンション・ビルに用いられるコンクリートは一般住宅のように、「その場で打設」されるものでなく、「プレキャストコンクリート」と呼ばれる、”あらかじめ造られた”コンクリートをパズルのように敷き詰めて施工することが多いのですが、
この施工方法にタワーマンションならではの「雨漏り」の原因を見つけることができたのです。
高層ビルに用いられるプレキャストコンクリートはなぜ“雨漏り”を起こしやすい？
“出来上がったピースをはめていく”ようなプレキャストコンクリートでの施工方法は、
たとえばAの床とBの床を組み合わせた時、その間に溝ができてしまうことを避けることができません。
そしてその溝に水がしみこんでしまい雨漏りを引き起こす事例が数多く報告されているのです。
今回のケース、プレキャストシートの下には長尺シート（塩ビシート）で防水加工が施されていたものの、
シートの収まりは悪く機能が期待できません。もっと言えばプレキャストコンクリートの隙間には既にヒビが入ってしまっている状態。
早急な処置が必要な工事でもありました。
タワーマンションの雨漏り工事の工程（1）
それではどうやって補修工事を行っていくのでしょうか？
通常はまず「原因を突き止める」ことから始めるのですが、今回は雨天時でなくても水漏していることにより”原因”を究明することは容易でした。
ですので、大事になってくるポイントは”どの部分から水が漏れているのか”、欠損部分を探していく工程です。
建物のどの部分にどのような材質の部材が使われているのか、また配管はどう張り巡らされているのかを確認をした上で、
・長尺シートに隙間がないか
・側溝部分のウレタン防水が劣化していないか
など、経験から推測を立てて1つづつ”水をかけて”確認をし、漏水を引き起こす”穴”を明確にしていきます。
タワーマンションの雨漏り工事の工程（2）
欠損部分がわかった後は、欠損箇所を”埋めていく”補修工事に入ります。
まずお客様の居室・ベランダ・ベランダ外に材料が飛散してしまわないよう”養生”を行い、
ベランダにロープを設置し終えたあと、
「シーリングに不具合があれば破損したものと新しいものを打ち替える」
「欠損部分に発泡ウレタン樹脂を流し込む」
など、それぞれの雨漏りの原因に対して最も効果の上がる適切な処置を施してまいります。
発泡ウレタン樹脂を流し込む作業は、ウレタンの注入口が折れる形状になっていることが特徴的。
最後先端を折り中に埋め込み、最後塗装で仕上げます。
塗装で仕上げることで、雨漏りを修繕するだけでなく、マンションのベランダ部分の美観をしっかり保つことに雨漏り補修工事は貢献するのです。
工期の目安を、今回のケースを例にご説明するのであれば、
今回の工事は「長さ1200〜130mm」のヒビ割れが3本に対し、「3〜4時間」。
準備も含めた工事時間で終わらせることができました。
タワーマンションの雨漏りの補修施工に手厚いサポート
「水漏れが止まるまでお付き合いいたします」
工事に際し、欠損が部分的なものであれば、その部分だけを直せば現状は回復しますが、
タワーマンションによっては、
「老朽化が進んでいる」
「欠損部分の面積が大きい・随所に見られる」
ケースもございます。
そのような場合、1ヶ所の補修では綻びが次々に見られ、何度も補修工事を行う必要が出てきてしまうことも念頭に置かなくてはなりません。
そこで、弊社ではあらかじめ見積もりを「部分的修復」と「全体の修復」の2種類作り、お客様とご相談しながら作業を進めさせていただいております。
しかし、水漏れは必ずしも完全な処置を施しても「修復が不十分」・「雨漏りが防げていない」ことが施工後しなければ分からないケースもございます。
その場合、弊社は”施工を手がけた箇所”に関しては保証制度を設けております。
「雨漏りを完全に防ぎ、現状が回復するまで」お付き合いをさせていただいております。
タワーマンションの雨漏りの施工費用、だいたい幾ら？
さて弊社の補修工事はロープを用いる工事が主ですが、どれくらいの金額がかかってくるのでしょうか。
上記の「1200〜130mmのヒビ割れが3本、3〜4時間の工事」を例に費用の目安をお伝えさせていただきますと……
1人 25,000円（2名以上〜必須）
ロープの現場の設営 10,000円（設置・解体費用）
最低70,000円（35,000円×2）に、
車両費用・駐車場費用、そして補修の内容によっては材料の費用が別途かかってまいります。
（現場や破損状況によって値段は変わってまいりますので詳しくはお電話ください！））
ここで1つアナウンスをしておきたいことがございます。
よく、「1名で作業をお願いできないか？」と訊かれることがあるのですが、弊社は1名を送り出すことをしておりません。
それは、工事の性質上の理由です。高所での作業では万が一の事態に備えて、2名以上での作業を最低条件に敷いておりますので、ご了承いただけたらと思います。
タワーマンションの雨漏り、確実に直したいのであれば弊社にお任せください
お部屋の雨漏りならまだしも、ベランダの雨漏りは意外と目に留まらないものです。
しかし、侵食具合によっては居室まで水漏れの影響が出てしまい、お部屋にカビが生えてしまうなんて自体も……。
それであれば株式会社ユニースにお問い合わせ下さい。
数々のタワーマンションの雨漏りの実績がありますし、確かなノウハウと技術で調査から修繕までスピード感を持った、サービスを提供します。
早期発見、早期解決に越したことはございません。
タワーマンションの雨漏りであれば、ぜひ弊社に一度ご相談をしていただければと思います。