マンションやビルの修繕費用について知りたい！相場ってあるの？追加費用の可能性はあるの？

コラム, 外壁修繕 2020.2.13

東京都北区赤羽を中心に、ロープアクセスによる外壁調査・補修・改修工事を手がける株式会社ユニースです。

築年数の古いマンションやビル。自然災害の多い日本では定期的な修繕が必要ですよね。「まだまだ大丈夫でしょ」「使っていて不具合がないから問題ないよね」と素人判断でメンテナンスを怠っていると、台風や地震の時に大惨事になってしまう可能性もあります。そこで今回は、修繕の必要性を感じてはいるものの費用が心配というビルオーナーの皆様に向けて、修繕費用の実態についてあれこれお話したいと思います。

―マンションやビルの外壁修繕はどのような業者に依頼すればいいの？業者によって金額はバラバラなの？

外壁の修繕は建築施工会社が行っている場合が多いです。ただしゼロから建物を建てる技術と既に建っている建築を修繕する技術は違いますので、施工会社の中には修繕を苦手としているところがあるのも事実です。新築工事だけではなくリフォームや外壁修繕工事の実績が豊富な施工会社を選ぶと良いでしょう。そして費用に大きく関係するのが会社規模です。ゼネコンと地域密着型の工務店では相場が大きく違います。というのも、ゼネコンのような大企業は現場の安全性を何よりも重視しているので、かなり手厚い安全対策を取っているからです。外壁修繕の場合は安全に足場を組めるように、十分な余裕をもって区画を確保し交通規制も行います。トラックの誘導や警備員の配置、それから一般の人が足場にアクセスできないように仮囲いをするなど、職人だけでなく近隣の住人の安全対策まで念入りに行います。これらにかかる諸経費は当然費用に含まれるため、ゼネコンは高額になってしまうわけです。一方地域密着型の工務店は、安全対策はもちろん十分に行いますが、それよりもお客様の予算を考慮して諸経費を抑えつつ実質的な工事部分に費用をあてようとする傾向があり、費用はゼネコンより安くなることが多く、その差は1.5倍以上とも言われます。会社規模、実績そして修繕工事にあたり何を重要と考えるかなど判断材料はいろいろありますね。

―外壁修繕の費用はどのように決まってくるの？相場ってあるの？

先ほど会社規模によって金額が変わることを言いましたが、工事の内容によっても費用は大きく変わります。わかりやすいところで言うと外壁の仕上げ材料です。その外壁がタイル張りなのか、金属パネルなのか、あるいは塗装壁なのかで費用が変わってきます。

そして修繕に使用する材料にもグレードがあり、価格にも大きく差があります。高い材料の方が耐用年数が長いのは事実ですが、修繕の頻度を多くして材料費を抑えるという方法もあります。今後どのくらいの頻度で建物の修繕を行っていくかという長期的なビジョンを明確にしてから材料のグレードを決めるのが良いでしょう。他にも作業可能時間や工期も費用に影響します。ビルによっては一日の作業可能時間が限られているところもあるので、その場合は職人のスケジュール調整や確保が難しくなってくるので費用がかかってしまうことも知っておくと良いでしょう。

―外壁修繕費用の内訳は？

大きく分けると

仮設工事費　2.5割程度

改修工事費　6割程度

諸経費　　　1.5割程度

となります。

仮設工事はさらに直接仮設と共通仮設に分かれています。直接仮設とはまさに足場にかかる費用で、外壁修繕工事には絶対に必要な部分になります。そして共通仮設とは養生にかかる費用です。通路やエレベーターなどに資材があたって傷つくようなことがあっては大変なので必ず養生をします。これら仮設工事は本工事にあたる改修工事を行うために必要な工事ですが、お客様には何も残らない部分です。一見わかりにくい部分かと思いますが、欠くことのできない工事だと理解していただければと思います。

改修工事とは本工事のことです。実際に外壁の塗り替えもしくは貼り替えにかかる人工代と材料代なります。費用の大半を占め、且つ目に見えて成果がわかる部分なので、改修工事費として算出された金額についてはイメージがし易いでしょう。

―追加費用が発生する場合はあるの？

外壁修繕工事において追加費用が発生するケースはほとんどありません。当初の計画通りに、契約内容の範囲で工事が行われれば追加費用は発生しないと考えて良いでしょう。しかし、仕様変更があった場合にはそうはいきません。仕様変更とは材料の変更や、修繕部分の設計変更などのことです。設計変更に関しては、修繕の際に工務店だけではなくデザイナーが関係している場合に行われることがあります。また、スケジュールの変更も追加費用になり得る部分です。工事の途中で工期や作業可能時間が変更になった場合には追加費用が発生することも十分に起こり得ます。

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以上、外壁修繕工事とその費用について大まかな説明をしました。今の時代インターネットでかなりの情報を得ることができますが「百聞は一見にしかず」です。修繕を本気で考えているのであれば、まずは気になる業者を訪ねてあれこれ聞いてみることをお勧めします。見積もりは無料でやっているところも多いので、どんどんお願いしてみて下さい！

ユニースでは外壁調査から修繕まではワンストップで行っております。ロープアクセスによる調査なので人の手で細かいところまで調べることができます。調査結果はその後の修繕の見積もりの際の参考になるので重要な部分です。外壁の修繕を考えているビルオーナーの皆様は、是非お気軽にお問合せ下さい。