マンションの雨漏り、原因はここにあった！
コラム, 雨漏り 2020.7.18
東京赤羽を拠点に外壁調査、外壁補修、外壁塗装を行う株式会社ユニースです。梅雨明け間近ですが、こう雨が続くと雨漏りの心配がでてきますよね。そこまで古くない建物でも、思いがけないところからじわじわと浸水し、やがては天井からポタポタ…なんてこともあります。
そこで今回は、マンションの雨漏りに焦点を当てて、その原因や対処方法などについてお話したいと思います。
雨漏りが起こりやすいマンションの構造ってあるの？
マンションの構造は大きく以下の３つに分かれます。
・RC造（鉄筋コンクリート造）…組み上げた型枠に鉄筋を配置して、そこにコンクリートを打ち込んで造る工法です。建物に強度を持たせることができますが、素材自体が重いため中低層の建物で採用されることが多いです。
・SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）…RC造と共通する部分はありますが、鉄筋コンクリートの芯部にさらに鉄骨を内蔵して施工するので、強度おいてはRC造よりも高くなっています。高層建築に向いています。
・S造（鉄骨造）…建築物の躯体に鉄製や鋼製の部材を用いる建築の構造です。 コンクリートを使わないため全体の軽量化が図れ、広大な建築物に適しています。しなやかな反面、地震の際にはゆれが大きくなるという側面もあります。
そして雨漏りという観点で注目したいのは、S造（鉄骨造）です。S造は壁にコンクリート
を使用しないため、何らかの外壁材を使用して壁面を構成していくわけですが、外壁材がサイディングやALC（軽量気泡コンクリート）の場合には、パネル状の一枚一枚を現場で繋ぎ合わせていく作業になります。つまり外壁に「接合部がある」という状態になり、この部分が後の雨漏りの原因にもなってくるのです。
具体的に雨漏りってどの部分で起こるの？補修方法は？
雨漏りには入口と出口がありますが、大事なのは入口の見極め。いくら出口をふさいだところで、入口がそのままだったら違う個所からまた雨漏りしてしまいます。雨漏りの修繕というのは雨の進入口の止水に他ならないのです。
マンションにおける雨漏りの入口として、以下のような部分が考えられます。
＜外壁のひび＞
外壁のひび割れに関しては目視にて確認できるので比較的処置がし易いです。ひび割れの幅や部位により施工方法は変わりますが、主にシーリング材、エキシポ樹脂、カチオンフィラー等で塞ぎます。その上からさらに塗装で仕上げる場合もあります。
＜外壁のシーリング部分＞
外壁材同士の繋ぎ目で使用されているシーリング部分のことです。S造の建物でよく起こるのがこのパターンです。経年劣化や破損、あるいはごくまれに初期の施工不良などによりシーリング部分から浸水が起こることがあります。シーリング部分のやり直しと、さらに保護塗膜である仕上げ塗装も行い十分にしっかりと止水します。
＜窓廻りのシーリング部分＞
窓廻りも非常に浸水しやすい箇所です。（※特に出窓）サッシを入れる際に当然ながら一回り大きな開口部をつくり、サッシを納め、隙間をモルタル等で塞いで止水処理をしています。その際止水処理が不十分だったり元々の納まりに不具合がある場合もありますので、原因を特定するには経年劣化に加えてこれらの原因も考えなくてはなりません。処置の方法は原因の特定をしてからになりますのでケースバイケースになります。
＜屋上の防水層＞
新築時の屋上（陸屋根）は通常は必ず防水されています。防水の種類としては大きく分けて塗膜防水、シート防水、ＦＲＰ防水などがあります。防水機能を維持するためには定期的にメンテンナンスをする必要があり、少なくとも5年に１回くらいの割合で洗浄及びトップコート塗り替えを行うことが望ましいです。
このように防水層は決してメンテナンスフリーではないので、劣化を遅らせるためにも日常的な手入れが必要になってきます。劣化した部分からの雨漏りが確認されたら防水層の補修となり大がかりになりますので、少なくともドレイン（排水溝）の清掃はこまめにやることをおすすめします。ドレインが詰まって排水が滞った場合には、雨水が排水されずに屋上で水溜まりになり、防水層の早期劣化が起こって雨漏りの原因になるからです。
＜屋上やバルコニーの手すり＞
手すりからの浸水？想像できませんよね。どのようなことかと言うと手すりに使われている金属管の中に水が入り、それが下に溜まり床との接合部から建物躯体に浸水していくのです。手すりにひびが入っていたり、屋上やバルコニーとの接合部が劣化しているとこのようなことが起こります。
処置としては手すり支柱に小さな穴を開けてエポキシ樹脂を充填する事により、躯体のひび割れを塞ぐとともに流入した雨水を外部に排水します。
＜エアコン室外機からの配管＞
屋上の室外機から居室までの配管ルートを辿り雨水が侵入する事があります。よくある例としては、居室へ配管を引き込む際に遊びを設けないケースです。冷媒管をトンネルに例えれば理解しやすいと思います。引込口よりも下に30cm程度以上の遊び（たるみ）を仕掛ける事により居室への漏水を防ぐ事が出来ます。プロのエアコン業者であれば、それを考慮し施工していることが殆どですが、建物を見渡していると時々見かける事がありますので注意が必要です。
このようなケースの処置としては以下の対策が考えられます。
①冷媒管取り回しのやり直し
②カバー類の交換
③水切り金物設置
このような事象は戸建てではあまり見られませんが、古いマンションやビルではエアコン入替の際に室外機を既存の位置に設置する事が出来ず比較的施工のしやすい屋上（陸屋根）が利用されるケースが多い中で起こりうる事象となります。
※戸建て等、室外機が引込部よりも下にある場合は冷媒管は下から上へ配管されますので漏水の可能性は低いでしょう。
雨漏りの原因
雨漏りの原因として特に多いものにはこれらがあります。
・屋上の防水の劣化
屋上には防水加工が施されていますが、経年劣化により防水効果が薄くなることで雨漏りが発生することがあります。
・窓のサッシの劣化
窓のサッシのコーキング（シーリング）が劣化することにより、雨漏りが発生することがあります。
・外壁の劣化
雨風にさらされるため、建物の中でも劣化しやすいのが外壁です。経年劣化によるひび割れなどにより雨漏りの原因となることも。
・配管の劣化
配管の腐食や劣化により水漏れが起きる場合があります。
・雨どいのつまり
葉っぱなどのゴミが雨どいに詰まっていたり、雨どいが割れていたりすると、水漏れが発生し雨漏りに繋がります。
・施工不良
屋上の防水加工がきちんと行われていなかった場合、雨漏り発生の原因となってしまうことがあります。
上記の原因意外にも、出窓になっている部分からの雨漏りも多くなっています。出窓は外壁から飛び出ているので雨風を受けやすい部分ですので、止水や防水の対策がきちんと行われていないと雨漏りの原因になります。しっかりと対策がされていても経年劣化により雨漏りが発生するケースもあります。
雨漏りは定期点検で防げる？
＜10年を超えてくると雨漏りのリスクが高まる＞
通常だと10年を超えると雨漏りのリスクが高くなってきます。防水加工などの耐用年数は10年前後となっている場合が多いためです。戸建てでもマンションでも購入して終わりではなく、ある程度の期間で修繕していく必要が出てきます。定期的に点検を受けることで安全を維持していきましょう。
＜雨漏りの発生する前に定期点検や補修をしましょう＞
雨漏りが発生してから修繕をするよりも、定期点検で劣化を発見し修繕した方がかかる費用は安くなる可能性があります。放置しておくと大規模な修繕が必要となる場合も。
ロープアクセスでの調査は部分的な修繕に向いています。細かい範囲での調査が出来るので、調査費用も足場を組んでの調査よりも抑えることができます。
雨漏り修繕業者の選び方
数ある業者の中からどのように選んだらいいのでしょうか。ポイントとして２点あります。
①雨漏りしている箇所の説明、直し方を明確に提案してくれる業者
雨漏りしている箇所を見ただけで見積もりを出し、急速に進める業者は注意が必要です。なぜなら、雨漏りの修理は原因を明らかにして修繕する必要があるからです。修繕をしても結局直らなかった、再発してしまったという事態は避けたいですよね。
当社では、第三者の目線からどういったメカニズムで雨漏りが発生しているのか、直し方にはどのようなものがあるのかをいくつかご提案します。お客さんがしっかりと考えて納得のいく方法で決めるのが大事だと思っています。
②「確実に雨漏りが直ります」と言い切る業者は避ける
もちろん最善の方法で修繕はしますが、「確実に直ります」と言い切れないのが正直なところです。実際に、当社のお客様でもこれまで何社もの雨漏り業者で修繕してもらったが直らなかったという方もいます。100%直るとは限らないという点をきちんと説明してくれる業者の方が信頼が置けます。
③雨漏りの調査から修繕まで一貫して行う業者
雨漏り調査業者の場合、雨漏りの修繕まではしてくれません。調査結果をもとに工事業者に依頼をしても調査業者と連携があるわけではないので、雨漏りが直らないケースもあります。雨漏りの修繕のためには、調査から修繕まで一貫して行うことをおすすめします。
ユニースでは散水調査にサーモグラフィーでの調査も導入しました！
雨漏り調査の場合、散水での調査をすることが多いです。一方で、目視だけでは雨漏りしている箇所、水の侵入経路がわからないケースも多々あります。散水調査にサーモグラフィーを併用し、散水前の状態と散水後の温度変化を見ることで、水の侵入経路がより明確になり雨漏りのメカニズムが分かるようになります。
このように、ユニースでは調査から修繕まで一貫して行っています。
雨漏り調査はユニースへ
雨漏りの原因を特定することは容易ではありません。雨水の出口はわかっても、入口を見つけることは一筋縄ではいかないのです。
雨漏りの特定方法としては以下のような方法があります。
・散水（実際に水を撒いて雨漏りをしている箇所を目視で確認する方法です。ブラックライトに反応する特殊な液を流し、ブラックライトを照射することで浸水経路がわかります。）
・赤外線（赤外線カメラで水の入口を特定する方法です。）
・ガス（雨漏りの出口からガスを充満させ入口を特定します。ガスは上にいくという特性を利用しています。）
ユニースでは散水で特定する方法を推奨しています。赤外線やガスよりも大幅に予算が抑えられ、かつ確実な方法だからです。散水調査では、蛍光塗料をまぜた水を入り口として疑わしい部分に時間差で順に撒いていきます。この作業は撒いた水が出口に確認されるまで何回も行います。一回ごとに数分から数十分かかるので特定するまでに時間を要しますが、確実に入口がわかる調査となっています。
散水調査を行う個所は屋上だけではありません。場合によっては外壁も細かく見ていく必要があるので、そのような時はロープアクセスにより調査を行います。
ユニースにはロープアクセスができる雨漏り診断士がおりますので、雨漏りの調査に関してはどんな建物や症状でも対応することが可能です。雨漏りでお悩みのビルオーナー様は
是非ユニースに一度ご相談下さい。