【サンプル有】外壁のタイル打診調査の必要性と精度の高い報告書が必要な理由

   

コラム, 外壁タイル調査

赤羽を拠点に外壁の調査から報告書の作成までを承っております株式会社ユニースです。

今回はビル・マンションのオーナー様もしくは管理組合の方々に向けての記事になります。
ビルはマンションはそもそも10年に1度外壁の点検が必要であることは皆さんご存知でしょうか?
まずはその「なぜ外壁の調査が必要なのか?」という質問にお答えしていこうと思います。

外壁調査がなぜ必要なのか?

そもそもビルやマンションの外壁調査は「建築基準法第12条 定期報告」という法律によって義務付けられているのです。
この法律は建築物や昇降機を定期的に調査・検査を行うことによって建築物の安全を確保するために施行されました。

この法律が施工された背景

この法律が施工された背景として外壁のタイルの落下が挙げられます。
実は外壁に付着しているタイルは経年劣化が進むと「浮き」という現象が発生してしまいます。
「浮き」というのは外壁の素材の上に付着しているタイルが剥がれていく現象のことですが、タイル1枚だけに発生するのではなく、複数枚同時に発生してしまうこともあるのです。
そんな中で、1枚のタイルが剥がれてしまえば、それに続いて浮きが発生している外壁がなし崩しに崩れ落ちてしまう危険性があり、地上で重大な事故が発生してしまいます。
その様な事故を防ぐべく「建築基準法第12条 定期報告」が施行されたのです。

外壁調査にはどんな方法があるの?

 外壁調査には、大きく分類すると「非破壊検査」「破壊検査」の2種類があります。「非破壊検査」は調査対象物を破壊することなく劣化や損傷の度合いを調べるもので、代表的なものとして「打診調査」「赤外線調査」などがあります。打診調査に関しては、実際に人が外壁にアプローチし叩いて調査をしますが、赤外線に関しては外壁に接触することはありません。どちらも近年よく採用されている方法です。

一方、破壊検査とはその名の通り調査対象物(ここでは外壁)を“破壊”して劣化や損傷の度合いを調べるものです。コンクリートの一部をはつりとる「はつり調査」や、タイルを引っ張って剥がして調べる「引っ張り調査」などがあります。これらの調査をした場合には調査後の補修が必要になってきます。

以下がそれぞれの調査についての詳細になります。

【非破壊検査】

・打診調査

打診用のハンマーで外壁を叩き、浮き部を探していく調査です。調査だけの目的であれば、足場をかけずにロープアクセスで行うことが多いです。人が至近距離で壁を叩いて調査するので、目視によりひび割れや損傷なども同時に確認していきます。浮き部や損傷部分にはマーキングをして図面に書き込んでいきます。足場をかけない方法では建物が覆われることがないので、建物の入居者や使用者にとって閉塞感やストレスがないというメリットもあります。弊社の得意とするのはこの打診調査で、ロープアクセスによりコストをおさえながら行うことができます。

 

・赤外線調査

サーモグラフィーを使用して、建物から放射される赤外線エネルギーを感知して異常個所を調査します。感知した赤外線エネルギーを電気信号に変換し熱分布画像として表されます。方法としては簡易ですが正確性としては評価が安定していないので、他の方法も併用しての調査が望ましいです。

 

・シーリング調査

タイルとタイルの間のシーリング(コーキング)部分の調査です。シーリングが劣化しているとタイルの剥離や雨漏りの原因にもなってしまうので、特に注意が必要な部分です。シーリングの劣化は目視で確認できるので、ロープアクセスによる打診調査の際にシーリングも一緒に確認します。

 

・クラック調査

外壁のクラック(ひび割れ、亀裂)を目視で調査します。こちらもロープアクセスによる打診調査の際に一緒に確認することが多いですが赤外線でも確認できます。

 

【破壊検査】

・はつり調査

非破壊検査では正確に把握できない外壁の内部を確認するときにはつり調査を行います。外壁のコンクリートの一部をはつりとり、鉄筋径、かぶり厚さ、腐食状況や中性化の進行状況などをはつり箇所にて測定します。調査後の補修を踏まえて、コンクリートの損傷を極力抑えてはつります。

 

・引っ張り調査

外壁タイルの接着力を調査するのが引っ張り検査です。方法としては、まず電動カッター等で試験を行う1枚のタイル周り(四方)の目地を躯体まで切断します。→周囲のタイルを養生した後で、接着剤(エポキシ樹脂ボンド)を、引張り試験器のアタッチメントに塗布します。→そして試験体のタイルに樹脂ボンドを塗りつけたアタッチメントを貼り付けます。→ボンドの硬化時間を確認したら試験機を取り付けます。→試験機でゆっくり油圧をかけます。→タイルが剥がれた時点で、引張強度を測定します。この方法は接着剤が硬化するまでに時間を要するので、調査後の補修も合わせて工期に注意が必要です。

 

検査だけでなく報告書も詳細に必要

調査会社に依頼を行うと報告書を渡されます。
ちなみに弊社では下記の様な報告書をお渡ししています。

報告書のサンプルはコチラ 実はこの報告書は非常に重要なのです。
まず外壁の打診調査によって異常が見つかれば必然と補修作業を行わなければなりません。
弊社ではそのまま補修までご提案させていただきますが、恐らく調査のみを専門としている企業様にご依頼をした場合、そこからビルの施工会社にそのまま連絡をする人が多いでしょう。
その際に、その報告書を元に補修の見積書が作成をされていくのですが、調査会社と施工会社の懸け橋となるのがその報告書なのです。
実は適当な調査を行っているような会社ですと報告書の精度が低く、実際に補修を行ったら予想以上に悪い状態で見積もりよりも高くついてしまうなんてことも発生してしまいますので、
やはり調査に関しては報告書のクオリティや精度を確認して決める様にした方が良いでしょう。

報告書の精度の確認を

報告書の精度の重要性について上記で説明させていただきましたが、どの様なものを渡してくれるのかサンプルをお問い合わせるのが一番早いでしょう。
そしてその内容を確認してみて分からない箇所があれば、電話で問い合わせてみる様にしてみれば、その対応によって決めてみる方が良いのではないでしょか。
また、事前に提出する先が決まっている状態。
例えば法廷に持ち込むのであれば弁護士に、補修が決まっているのであれば施工会社にどの様な情報を取得するべきか、すり合わせた上で、それに対応をしてもらうことは可能かどうかまで、問い合わせた方が良いでしょう。
弊社では下記のページで弊社の報告書作成についてご説明をしておりますので、ご確認いただければと思います。

外壁調査に関しては報告書の作成までを考えて行動を起こす必要があります。
その中で弊社へお問い合わせいただければ幸いです。
外壁のタイル打診調査に関しては是非お問い合わせ下さい。