マンションの大規模修繕でよくあるトラブルとは?

   

コラム

マンションでは建物の安全性と機能性そして美観を保つために、定期的な大規模修繕工事が行われます。マンションの大規模修繕工事は、建物の築年数や劣化度合いによって内容が大きく異なりますが、まとまった予算が必要な大工事になるためマンションの住民は修繕積立金として管理組合に毎月一定額を支払っています。

つまり、大規模修繕工事は住民が出し合ったお金で行う工事なので、内容についても厳しく問われ、住民と管理組合との間で工事を巡ってトラブルになることもあります。そこで今回のコラムでは、住民と管理組合だけではなく施工業者やさらには近隣住人までが関係してくる大規模修繕について、起こりやすいトラブルとその対策を事例とともにご紹介します。

マンションの大規模修繕でよくあるトラブル

・修繕積立金のトラブル

当初の想定よりも大規模修繕工事が大掛かりになり、工事費が予算をオーバーしてしまう場合には、住民に対して修繕積立金を追加徴収することがあります。しかし、修繕計画の甘さが指摘され、突然の追加徴収に応じない住民が出るなどのトラブルが起こることもあります。

 

・修繕委員会でのトラブル

大規模修繕工事のあれこれを決めるために、マンションの住民による修繕委員会が組織されます。修繕箇所を決めたり業者を選んだりと責任重大ですが、構成メンバーは工事に対して基本的には素人なので、正しい選定ができないことや意見がまとまらないこともあります。修繕委員会だけで解決できないような問題が発生した場合には、修繕工事に詳しい専門機関などに依頼して、話し合いに参加してもらうとよいでしょう。

 

・居住者とのトラブル

自分の住むマンションにとって必要な工事とはいえ、工事中の騒音やほこり、そしてプライバシーの侵害などが住民からのクレームに繋がることもあります。工事の必要性を十分に理解してもらうためには、工事の計画段階から住民説明会などを行い、工事に対して当事者意識を持ってもらうことが大事です。

 

・近隣住民とのトラブル

大規模修繕工事は近隣住民をも巻き込む大工事です。大規模なマンションになると工事期間も長くなり、日々の工事車両の通行や騒音、職人の往来などが近隣住民にとってストレスのなることもあります。

 

・業者とのトラブル

大規模修繕工事に限らず、建築工事において発注者と施工業者との間でトラブルになることは多々あります。主な原因としては予算オーバー(追加予算請求)、工期の遅延、施工不良、施工ミスなどがあります。このようなトラブルを回避するためにも、信頼できる優良な施工業者を慎重に選びましょう。

実際にあったマンションの大規模修繕でのトラブル〜居住者編

・足場を組んだ後に駐車場の車の出し入れがしづらいというクレーム

足場を組むときに住民説明会で図面を見せて工事概要を説明したものの、思っていたよりも可動範囲が狭く、車の出し入れがしづらいと言われ、足場設置後にクレームになった例があります。

対策として、足場は動かせないので足場があることを目立たせる蛍光色で養生したり、センサーライトを設置することで車を出し入れするときに足場を確認しやすくしたりしました。

 

・タイル撤去時の騒音トラブル

タイルの撤去時に、電動工具でタイルの目地を切る際に音が大きいというクレームがありました。最近ではリモートワークをする方も増えたので、騒音は苦情に繋がりやすいといえます。対策としては、工事までに施工業者がマンションの住民の方たちと話し合いの場を設けて関係を作っておくことです。たとえば、住民の方と会った時に挨拶したり、困っている方いたら対応したりするなど、日常的にコミュニケーションをとることでクレームを最小限に抑えることができます。

 

・大規模修繕工事終了後に原状回復されていないというトラブル

あまり多いケースではありませんが、大規模修繕工事後に、マンションの共用部分や専有部分の仕様が変わってしまったというクレームもあります。大規模修繕工事は、リノベーションや改修工事ではないので、原状回復が鉄則です。このようなトラブルを避けるためには、大規模修繕工事前に、工事予定箇所を細部まで写真におさめるなどして事前対策をすることが大事です。

 

実際にあったマンションの大規模修繕でのトラブル〜業者編

 

・予定通り進まない

大規模修繕工事では、工事内容ごとに関わる業者が異なるので、スケジュール調整や情報共有などがしっかりされていないと工事の進行に支障をきたします。調整ミスなどによる少しのタイムロスが積もり積もって工期が延長されると、人工代が余分にかかって損失になってしまうので、工事計画と進捗管理は入念に行いましょう。

 

・工事終了後に施工不良が見つかった

大規模修繕工事が終わってから数ヶ月以内に、修繕したはずの外壁タイルがはがれたり、防水処理したはずの屋上から水漏れが発生したりと、明らかに施工不良と思われる症状が出ることもあります。このようなトラブルに対して真摯に対応してくれない悪徳業者もあるので、トラブルの際に泣き寝入りしないように業者選定と契約内容については事前にしっかりと精査するようにしましょう。

 

大規模修繕でトラブルを防止するためにすべきこと

 

長期修繕計画の見直し

 

マンションの大規模修繕工事は、先述した修繕委員会によって立てられた長期修繕計画に則って行われます。計画内容はおよそ5年ごとに見直されますが、マンションの劣化が思ったよりも早かったり、自然災害などで思いがけず修繕箇所が増えてしまったりするなど、当初の計画通りに工事が実施できなくなることもあります。いざ工事となったときに、修繕積立金の値上げや追加徴収とならないように、計画は定期的に見直し、修繕積立金が不足するという事態は避けましょう。

 

大規模修繕工事の実績が豊富な業者に依頼する

大規模修繕工事でトラブルを回避するには、優良な施工業者に依頼することが重要です。大規模修繕工事は、工事規模的にも工事内容的にも簡易な工事ではないので、会社の規模や実績をよく調べた上で、施工能力が十分にある業者を慎重に選ぶべきです。これまでにどのような工事をやってきたのか(小規模のマンションだけではなく大規模のマンションを担当してきた業者だと様々な問題に対応してきた経験があるのでイレギュラーな対応にも慣れている)、また、工事の幅は広いのか(塗装や防水など、何か一つの専門に特化している業者ではなく、複数の種類の工事を請け負うことができる業者は各工事に必要な職人さんを多く抱えている)などを確認し、信頼できる業者かどうかを見極めましょう。

 

住民への事前告知をしっかりする

マンションの住民に対して大規模修繕工事の内容と必要性について日頃から説明し、十分な理解を得られている状態であることも大切です。大規模修繕工事は住民の貴重なお金を集めて実施されるものなので、なぜこの工事が必要か、そしてそれにはいくらかかるのかなど、納得感のある説明をすることでスムーズな工事が実現されます。住民から、「知らなかった」「聞いていない」という声があがらないように、工事内容については事前にしっかりと告知しておきましょう。

まとめ

ユニースでは卓越したロープアクセス技術により、大規模修繕工事前の外壁調査から外壁修繕工事や屋根修繕工事などを含む大規模修繕工事までワンストップで行うことができます。足場を組まないロープアクセス工法では、工期を短縮できるだけではなく、マンションの美観を損ねず、また窓からの視界を遮ることもないので、工事期間中の住民のストレスが軽減されます。

 

大規模修繕工事を予定している管理組合の方、マンションオーナーの方、修繕委員会の方などは、ぜひ一度ユニースまでご相談ください。

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