タワーマンションの大規模修繕とその内容とは?

   

コラム

東京赤羽を拠点に外壁調査、外壁補修、外壁塗装を行う株式会社ユニースです。

当然ですが、タワーマンションと聞いて何を思い浮かべるでしょうか?

眺めの良い景色に、華やかな外観や共用部。誰もが1度は憧れることもあるであろうタワーマンション。しかし部屋数や階数が多すぎて不便に感じることが多いというデメリットも…。

そんなタワーマンションも普通のマンションも、同じマンションに変わりないので、定期的な修繕が必要になります。しかし、普通のマンションに比べて高さも大きさも違うタワーマンションの修繕はどのように行われるのでしょうか。

 

大規模修繕は何のために行われるのか

マンションをはじめとした建物は、雨風や太陽の紫外線などの影響による劣化が避けられません。そこで一定の年月がたった建物に行われるのが大規模修繕です。

大規模修繕を行う頻度は厳密に決まっているわけではありません。ただ、国土交通省の推奨では12年という一つの目安が設けられています。12年で必ず行う必要はありませんが、相場として10年から15年の周期で大規模修繕は行われています。

  • 12年目:1回目の大規模修繕工事
  • 24年目:2回目の大規模修繕工事
  • 36年目:3回目の大規模修繕工事

というようなサイクルで、回数を重ねるごとに工事の範囲が広がっていきます。

 

大規模修繕における工事の範囲

工事を行う範囲は、建物によって異なりますが一般的には

  • 外壁▷下地コンクリート補修工事・タイル補修および貼替工事・塗装工事
  • 屋上▷防水改修工事
  • 共用部廊下(階段やバルコニーなど含)▷防水工事および塗装工事
  • 鉄部▷錆びている箇所や塗装剥離部の塗装工事
  • 設備関係▷電気・給排水・消防などの設備まわりの工事

などが主な大規模修繕における工事の範囲です。

 

大規模修繕が必要な理由1.バリューアップ

マンションなどであれば、ただ年月が経った経年劣化の修繕に限らず、居住している人のニーズや世の中の流行などに応じてバリューアップをする必要性も高くなります。

特に近年は、高齢者が多いの世の中なので共用部分をバリアフリーに対応させる必要性も高まっています。

  • 点字ブロックを設置する
  • 各所にスロープを配置する
  • 手すりや床の滑り止めなど
  • 段差を極力減らす

などが特によく挙げられるポイントとなります。

 

大規模修繕が必要な理由2.建物を維持するための修繕

アパートや戸建てと違い、マンションはRC構造といって鉄筋コンクリート製で作られていることが多く、耐久性や防音性などに優れています。しかしそんな丈夫そうに見える鉄筋コンクリートでも紫外線や外気の影響を受けることに変わりなく劣化も進みます。

マンションが建てられてから、10年近く立つことで外気の変化によるコンクリートの膨張や、外壁に使われているタイル材が落下する恐れなどさまざまな危険が生じます。

建築基準法の中では、外壁がタイル貼のマンションは、築10年を経過して13年までに外壁の「全面打診調査」というものが義務付けられています。

専用の接着剤で貼り付けてある外壁タイルは、月日の経過とともに接着力が弱まり、タイルと下地コンクリートの間に隙間が生じて「浮き」と呼ばれる状態になります。すぐに剥がれることはないですが、浮きの状態を長期間放置しておくと剥がれ落ちる可能性が高く、万一歩行者に当たってしまったら大変な事故になってしまう恐れも。

建物の耐久性の維持と安全の確保のためにも、大規模修繕工事の必要性が高くなります。具体的には、建物を快適な状態に保つとともに、普段の生活で危険を生じさせないために大規模修繕が行われています。

 

タワーマンションの修繕には調査が必要?

ビルメンテナンス雨漏り依頼

マンションの大規模修繕には高額な費用がかかります。その分無駄な出費は避け、計画を立てた上で効率よく修繕を進めていきたいものです。

しかし、実際に建物に生じている劣化や、その劣化が補修を必要とするほどかどうかは、建築の専門知識がない管理組合では判断がつきません。

ですので、マンションの大規模修繕では工事前に、設計事務所や施工会社などの専門家による、建物調査診断(劣化診断)と呼ばれる診断が実施されます。

先ほど挙げた、

  • 外壁
  • 屋上
  • 共用部廊下
  • 鉄部
  • 設備関係

に加えて、耐震性なども踏まえた箇所を目視や打診で調査を行います。場合によっては、居住者の方が感じていることなどもヒアリングして調査します。

 

主な診断内容1.外壁まわり

もっとも多く大規模修繕が行われるのは外壁の修繕です。建物の耐久性にも関わる部分でもありますし、見た目にも大きく影響するのが外壁です。

使用されているタイル材や塗装の剥がれに問題はないか、コンクリートの部分がひび割れたり腐食していないかなど、くまなく調べます。

 

主な診断内容2.コンクリート

アルカリ性でできているコンクリートですが、水分や空気中に含まれる二酸化炭素に反応してしまい、内部で酸性の物質が生じて中性化してしまうことがあります。

本来は、アルカリ性であることで錆びることなく保たれているコンクリートですが、中世化してしまうと内部の鉄筋が錆びてしまったり、錆びによって膨張してしまったコンクリートが剥がれて強度を落としてしまうことも。

大規模修繕で、コンクリート表面のひび割れや塗装の修繕を行うことはこういったトラブルを防ぐ大切なきっかけになります。

 

無料診断だけでは危険?

簡易的な診断を無料で行ってくれる場合があります。早い段階で状況を知ることができるので無料だからといって信頼性が低いこともなく、報告書も作成してもらえるので今後の修繕計画の役に立つことは間違いないです。

しかし、あくまでも外観や共用部分の目視や打診になってしまうので、コンクリートの中性化や、内部の鉄筋の腐食、専有部分で起きている水漏れや漏電といった配管の異常、耐震性までは、正確に調べることができないので注意しましょう。

 

有料診断はおすすめ?

有料診断の場合は、無料診断で調べた箇所だけでなく、配管設備の劣化や断熱性能などの、各居住者の専有部分の現状まで調べてもらうことができます。

精密機器を使ったり、命綱をつけて高い位置の外壁を直接目視したりといった精度の高い調査で、劣化の進行度や耐震性などを正確に調べることが可能です。有料調査にもとづく具体的な診断報告書があれば、理事会や居住者からの、大規模修繕工事への理解も深めることができるでしょう。

ただし、料金は業者によって大きく異なるので事前にしっかりと確認をしておきましょう。

 

ユニースの調査サービス内容

外壁・タイル調査報告書は、マンション、ビルの修繕・補修の工期・費用に直結する重要な書類です。弊社は打診調査を中心に幅広い調査が可能で、安心していただける報告書を提出します。

ユニースの報告書は、外壁タイルの打診調査や補修工事のお見積書作成にも使用できるデータを記載しており、工事関係業者様からもご好評いただいており、外壁、タイルの劣化部の位置、劣化で修繕が必要な箇所の総数・メーター数、集計評価などをリストアップしてまとめ、わかりやすくご報告します。

工事見積書の精度もグッとあがり、管理組合様やお客様の安心感もアップします!

弊社は従来より調査に関するお問い合わせをいただいており、さまざまな企業様のご要望する報告書の作成を行ってきました。御用自体は多岐に渡りっており、その分我々も報告書のフォーマットの幅を広げております。

外壁タイル調査の報告書の作成は弊社が積み上げてきたノウハウがありますので、そのまま補修を行う会社にお渡しできるようにも作成しています。その他にも法定調書のための作成なども行っておりお客様のご要望に合わせて作成することが可能です。

 

ロープ仮設費 外壁調査費 報告書作成費  

300円/1平米

100円 150円 50円

 

是非、調査会社にお悩みの方は株式会社ユニースへお問い合わせ下さい。